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居民首套房貸實際利率連升4個月 調控再加力

發布更新時間:2017/5/10 10:54:37 瀏覽次數: 文章來源:證券時報 手機閱覽本文

  自1月份以來,居民首套房貸實際利率已連續4個月上升——

  樓市調控再加力 房貸利率不打折

  “五一”假期后,多家銀行調整房貸利率折扣。從5月1日起,北京市多家銀行以網簽時間為節點,5月1日及之后網簽的,首套房房貸執行基準利率,不再有任何折扣;二套房房貸執行基準利率的1.2倍。

  對于房貸利率折扣越來越少,有人認為,這是一種“定向加息”。在業內專家看來,折扣少了并非加息,這是在前期調控政策之下,銀行根據市場變化、調整資產負債結構的結果,利率調整針對的是增量,以抑制“炒房”行為,對于存量房貸,居民的負擔沒有加重。

  今年以來,全國首套房房貸平均利率折扣變化明顯,自1月份以來,居民首套房房貸實際利率已連續4個月上升。

  “房貸利率折扣少了,這既受到各地出臺房地產調控政策的影響,也有銀行自身業務調整的因素。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為。

  去年以來,為抑制房價上漲過快,多地出臺了差別化的房地產調控政策。

  “一方面,銀行要配合各地出臺的住房金融政策,抑制房價過快上漲;另一方面,住房按揭雖然風險較低,但并不是銀行較賺錢的業務。”曾剛分析,此前大多數銀行的房貸利率都是有折扣的,這無論與個人消費信貸還是企業貸款相比,銀行發放住房按揭貸款的收益率水平要低得多。

  去年,不少銀行將住房按揭貸款作為貸款投放的“大頭”,不少銀行2016年新增貸款中超過一半都是住房按揭貸款,還有的住房按揭占比超過六成。

  現在,情況發生了變化。一季度,我國宏觀經濟數據亮點頻現。與此同時,貨幣市場利率中樞上行,導致銀行資金成本上升。

  融360分析師李唯一認為,對于銀行來說,房貸業務回籠周期長,收益較低,房貸業務量過大將會降低銀行的資金回籠速度,加劇銀行現金鏈壓力。

  “從負債端看,銀行成本上升,因此首套房房貸折扣越來越少也是銀行根據市場變化調整的結果。”曾剛說,尤其是對資金成本較高的小銀行來說,在當前市場利率之下,房貸折扣越多,其收益率也就越低。

  銀行隨著市場的變化調整資產負債結構,這從一季度的數據中也能看出端倪。一季度,個人住房貸款余額19.1萬億元,同比增長35.7%,比上年末回落1.1個百分點。與此同時,更多的信貸資金投向了企業。一季度,企業部門新增中長期貸款占全部新增貸款的63.3%,較上年末大幅上升,提高了30個百分點。

  資金成本上升,導致銀行需要尋求“更賺錢”的資產。因此,曾剛認為,今年銀行的資產負債結構會發生較大變化,這意味著房貸在其中的占比會明顯下降。“如果成本上行,資產收益率不跟著上去,那么銀行利潤就難以保證。”

  利率作為宏觀調控的重要手段,能夠起到抑制房地產價格過快上漲的作用。從資金面來看,銀行成本上升,會影響房貸的價格,進而影響需求。由于各地住房金融政策及限購等政策相繼出臺,從而給過去非理性的房地產市場“潑了盆冷水”。

  “目前市場預期趨于平穩,購房需求可能有所下降。”曾剛認為,無論是資金面還是購房預期的變化,都會影響購房者的意愿和交易量。目前看,在穩定預期上,前期房地產調控政策起到了明顯作用,此前購房者普遍預期房地產價格會較快上漲的恐慌性情緒大幅緩解。

  有人擔心,房貸折扣少了、利率高了,會不會誤傷剛需?住房按揭利率折扣變少直接提高了購房成本。“目前來看,調整針對的是增量,對于存量房貸,居民的負擔沒有加重。”曾剛表示,從中長期看,房地產市場漲幅放緩,對于剛需購房者來說是好事,尤其是部分城市房價出現了小幅回調。總的來算,成本說不定不升反降。

  從后期看,房貸利率在部分城市上調至基準利率的基礎上,仍有上浮的可能。曾剛認為,房貸利率是否會繼續上浮要看接下來市場利率的變化。“對于銀行來說,如果資金利率繼續走高,那么房貸利率可能會繼續上漲。”李唯一預計,房貸利率繼續上調可能性較大,銀行會繼續收縮房貸業務、控制房貸增量,并在滿足剛性需求和控制資金成本之間尋找平衡點。但從總體來看,房地產調控一系列“退燒藥”已初見成效。

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